+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Преимущества продления аренды по договору

Продление срока аренды земли другими словами пролонгация это распространенная процедура среди арендаторов, особенно если возникает острая необходимость в продолжении использования данного участка. При осуществлении такой сделки действуют свои сроки и условия. Особенность подобной сделки в том, что в случае отказа от неё владелец земли не сможет заключить новый договор с другим человеком в течение целого года. Более того, она считается незаконной, и бывший арендатор может подать в суд и отстоять свои права на аренду земельного участка. Если стороны, заключившие договор аренды, не продлили соглашение самостоятельно, оно может пролонгироваться автоматически. Это происходит, если наниматель продолжает вносить плату за аренду и соблюдать установленные договором условия, а арендодатель ничего против не имеет.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Продление договора аренды. Часть 1 - Kosovan Legal Group

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий.

В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора. Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания.

Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор. Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет.

В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:. Вопрос: долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать?

Да, арендатору имеет смысл настоять на том, чтобы зарегистрировать договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта года.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет. Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря г. Этот закон вступил в силу со 2 марта года. С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений.

В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы. Таким образом, арендатору безопаснее зарегистрировать договор аренды. А чтобы обосновать необходимость этого, в своих возражениях он может сослаться на упомянутые выше разъяснения Пленума и Президиума ВАС РФ.

При этом зарегистрировать договор аренды можно даже без согласия арендодателя. Договор аренды вполне может быть зарегистрирован по заявлению любой из сторон договора.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях. Договор аренды заключен на срок менее одного года например, на 11 месяцев. Ответ: д а, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году п.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок. На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок.

В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

Договор аренды заключен возобновлен на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора абз.

На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендатор. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению.

Совет : п ри распределении обязанностей по регистрации договора нужно иметь в виду, что сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности. Соответственно, и интерес к регистрации договора со стороны арендодателя будет минимальный. По этой причине арендатору целесообразно самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора. Это освободит его от рисков, которые будут связаны с тем, что арендодатель не исполнил свою обязанность по регистрации договора аренды.

Например, если в течение срока аренды арендодатель так и не зарегистрировал договор, а срок аренды подошел к концу, то арендатор может лишиться преимущественного права на заключение нового договора.

Кроме того, в определенных случаях медлительность в регистрации договора может сыграть против арендатора. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случай недобросовестных действий арендодателя.

Например, может оказаться, что арендатор подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами п.

Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы арендатору самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора аренды. Регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 23 декабря г.

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря г. С 1 июня года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать в электронном виде. Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра.

Совет : Ответ на вопрос о том, какие документы нужно представлять на государственную регистрацию договора аренды, зависит от того, было ли зарегистрировано право собственности арендодателя на объект аренды.

Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади п.

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащие графическое и или текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды. В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается п.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 2 тыс. Государственная регистрация по общему правилу осуществляется в течение месяца со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации п. Вопрос: что делать, если арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды?

У арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке. С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы. Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:.

Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда п. Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.

Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора.

Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации.

На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной.

Поскольку соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью, то на практике возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать. Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды п.

В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой , так и в части например, об увеличении арендуемой площади ; об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется. Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным.

Как продлить аренду земельного участка: договор, нюансы, что делать в случае отказа

Сайт функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Около тыс. Но воспользоваться им могут лишь те, кто заключал предыдущий договор по итогам конкурса или аукциона.

Подпишитесь на год за руб. Активировать демодоступ. Теперь добросовестные арендаторы могут продлить договор аренды государственного и муниципального имущества без проведения торгов.

В нем рассмотрены спорные ситуации, связанные с продлением договоров аренды, сменой арендатора через конкурсные процедуры, а также с переходом арендуемого имущества в собственность "съемщика". Вначале речь идет о спорах, возникающих в ситуациях, когда арендодатель — государственное или муниципальное учреждение, которое обязано подыскивать арендаторов только через проведение торгов. При этом иногда нарушаются законные интересы прежних арендаторов согласно ГК, они имеют приоритетное право на продление аренды. С другой стороны, возникает противоречие: арендодатель обязан провести открытые торги и при этом соблюсти права действующего арендатора.

Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации

Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Сложности возникают тогда, когда арендодатель не желает продлевать договор с прежним арендатором. Проблема в том, что арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор. У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Благодаря такому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами, если арендодатель имеет намерение продолжать сдавать имущество в аренду. Поэтому арендодателю нужно знать, в каких именно случаях он может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, а в каких не может. А именно арендодатель может отказать прежнему арендатору в одном из следующих восьми случаев:.

Новые правила продления договора аренды начали действовать в России

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Гражданский кодекс. Купить систему Заказать демоверсию. Изменения, внесенные Федеральным законом от ГК РФ Статья

Предлагаем рассмотреть тему: "способы продления договора аренды земельного участка" с комментариями профессионалов.

В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Продление аренды Первый ответ

Принятие Федерального закона от В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы. Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов. Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от

ВАС защитит право добросовестных арендаторов на приоритетное продление аренды

.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды исключено . срока аренды) уведомить арендодателя о желании продлить договор. .. арендатор лишается одного из своих существенных преимуществ.

.

Способы продления договора аренды земельного участка

.

.

.

.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Фортунат

    Моё ведро с болтами (Авео 2006 в Европе стоит €1000 ~30000грн